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      壁紙裝修效果圖,中國未來房價的走勢預測 2018年房價是漲還是跌

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      現階段,因部分城市的房價變化較大,導致部分購房者猶豫不決,買怕跌不怕買漲,因此,目前還有大部分人在觀望房價,期待房價的降幅。那么,中國未來房價的走勢如何?現在買房值不值?人們總是習慣從過去的房價變遷中總結房價走勢規律,今天我主要針對中國未來房價的走勢問題進行探討,希望能夠幫助到即將買房的你。

      中國未來房價的走勢

      1、未來住宅市場會出現什么樣的狀況?有三個觀點:一、城鎮化已接近尾聲,二、都市圈成為城市化的新引擎,三、房產將進入限制性發展新周期。

      2、多數城市在去庫存路上,成交量有所增長,但趨勢下降。有些城市人口持續凈流出,剛需少,改善型需求已滿足,中小城市的城鎮已結束。

      3、去年至今,三四線城市的增長源于去年大水漫灌產生的遞延效應和一二線城市的擠出效應。今年貨幣政策已反轉,未來三四線城市不可能獲可持續的增長,也許延續到今年年底、最多到明年結束,三四線城市成交量會下降。

      4、不是三四線城市沒機會,環一二線超大城市的中小城市將迎來第二次城市化浪潮——都市圈發展機遇,形成圍繞核心城市的衛星城鎮,包括特色小鎮、產業小鎮、養老小鎮,但小城鎮不會自動成為都市圈的會員,唯有核心城市愿意把軌道交通和快速路網連接過去,都市圈的中心城鎮才有可能承接核心城市的產業、人口和資本等資源轉移,并成就都市圈內大中小城鎮的優勢互補、合作共贏。

      5、未來城鎮化戰略必將轉為都市圈戰略,都市圈戰略更符合十八大提出的“讓市場在資源配置中起主導作用”的這一要求,符合城市集約利用土地資源的原則,符合大城市生產效率更高的現實,可以承擔引領經濟發展新動能的重任。

      6、都市圈是否能自然形成?不一定,13年提出:“城鎮化的路在農民的腳下”,只有都市圈核心城市開放胸懷和格局,把周邊跨省市的中小城鎮納入都市圈一體化發展,并創造均等化的公共服務,才會形成世界級的都市圈。

      7、控制房價有兩大要點:一、增加住宅用地供給;但僅僅增加供給是不夠的,如果房價持續上漲,剛需和改善型需求都會變成投資者提前入市,因此,二、要控制房價上漲預期。

      中小城市要怎么去庫存?恰好相反,一、壯士斷臂,停止土地供應,連續三年五年不供地,再多的庫存也會去化掉。北方有一個城市稱之為鬼城,這個城市已經停止了保障房建設,停止了土地供應,停止了新開工項目,所有的拆遷戶通過房票購買商品房,這個城市的供求關系已經得到極大的改善,庫存去化周期逐漸趨于合理化;二是要漲房價,不同于工業品的降價可以擴大銷售,房地產就像股票一樣,是買漲不買跌的投資品,房價上漲,是有利于去庫存的。

      8、調控會延續多久呢?

      大城市調控的邏輯是什么?土地供應難以增加,城市核心區域幾乎“無地可供”,更新改造所能提供的土地越來越少,城市擴圍的“攤大餅”模式已經被逐漸拋棄,因此調控的邏輯就是用低水平的需求來匹配低水平的供應。

      去年11月,我們認為調控將延續18個月,直至明年兩會之后,現在我們認為,只要抑制資產泡沫、“房住不炒“的邏輯不改變,調控將長期執行,限購、限貸、限售將貫穿下一屆政府任期。

      當然,房地產健康發展的周期也被拉長了,這也是一件好事。

      9、美國經歷了經濟危機后房價下跌了,但現在又超了跌價前的2007。中國香港房價跌過,1998年亞洲金融危機的時候,房價腰斬。但是后來的房價又超過了1997年的最高點。2008年的房價又是腰斬,現在的房價又遠遠超過2007年,所以房價一直是在震蕩上行,只要供求關系改變不了,房價一定是震蕩上行。

      10、未來住房市場預判:

      市場蛋糕不會變大。今年將是個位數增長,增速趨勢向下,房價略有增長。一二線城市成交逐漸下降,三四線城市增長逐漸乏力。符合去年底預判:“量平價穩、略有增長”。

      房企購置土地面積雖有長,其實是去年基數較低,今年購地面積保持正增長,但僅為個位數,明后年 購地或將維持“零”增長。

      今年新開工面積低于前幾年,略高于去年,增速繼續回落。明后年 新開工或將維持低水平增長。

      今年投資略有長,但低于銷售額增長,意味著房企投資區域謹慎,投資增速趨降,一二線城市投資增長難以持續,三四線城市投資回升乏力,明后年投資將維持低水平增長。

      按揭貸款將保持個位數增長,趨勢下降。

      11、金融去杠桿——錢少且貴,房企到位資金同比低于銷售增速,意味著房企現金流在流失。

      行業集中提速遠超預期,前23強房企去年合計銷售額達到3.125萬億元,市場份額占到26.8%,今年上半年已經達到36.3%,明年23家房企很可能占據市場半壁江山。

      經濟去杠桿——企業降負債,房企杠桿率將下降,發展速度將減緩。限購限貸導致“池子里的魚正在減少”,房企搶客戶大戰一觸即發,降價很可能不期而至,小房企現金斷流,不得已斷尾逃生、甩貨出逃,大房企收購良機,拼全力截流客戶、搶奪市場。

      防“大落”或很快變成調控新重心,雖調控還在此起彼伏,但層層加碼正接近尾聲。防“大落” ≠“救市”

      過去,周期性調控和發展的慣性思維已不可取,“房住不炒、抑制泡沫”成為未來樓市的主旋律。

      如果房價真跌,限價令將會雙向限價,以保持房市平穩、健康、可持續發展。

      12、未來市場蛋糕不會變的更大了,房企過去的商業邏輯還成立嗎?

      過去,房產開發價值鏈上的企業屬于輕資產,都沒賺到大錢,不論是設計、施工、物業企業都一樣,房企之所以看上去賺了很多錢,是因為它們賺了快周轉、高杠桿的錢。

      如今,房企要例入50強、30強才有價值,30強、50后價值就變小了。恰恰如過去所說“有規模才有江湖地位,才有話語權”,這是內地房企過去的商業邏輯,也是輕資產的商業邏輯。

      13、在資產升值更快的時代,輕資產不會是最大受益者。

      輕資產模式:不當地主、改做雇工。好處:無風險經營,可連鎖經營、擴大規模,培養團隊。不足:沒自己的核心資產,無法享受運營資產升值,重構資產商業價值未必如意。

      未來超大特大住房市場將以租賃住房為主流,房企不參與租賃住宅市場,可能就會失去市場。

      14、要貫徹房住不炒這種邏輯,讓房產進入平穩的發展,你有房價上漲的需求抑制住,你要降價我也控制住,整個市場讓它形成一種看起來非常平穩的發展模式,這可能是未來房地產發展的一個新的格局。

      15、過去,我們到香港考察時,跟香港房企老總做交流,當時他講:你們到香港來學習是錯的,為什么呢?因香港企業過去幾年內都輸了,所以我們現在看香港企業在百強行業中間還有份嗎?沒有了?,F在房企要進入到50強、30強你才有價值,30強、50后以后價值就變的小了。大家為什么跑輸了?因為香港的行情是看重它的資產回報率,所以它在內地跑輸了。所以內地的企業能夠跑的這么快,杠桿是非常重要的。所以高杠桿、快規模就是房企過去的商業邏輯,也是輕資產的商業邏輯。

      16、如果能獲市場的定價權,租金上漲的幅度增加。第一、我們的房子要精裝修,第二、我們有企業的管理。如果加上這兩部分我們一定會把租賃大幅度提升,否則的話就難以支撐。

      17、新城商業中心的核心價值在哪?前期的設計固然重要,后期的運營更重要,核心點是要留住團隊,這三點能組合起來,真正能做的好的,就是中間的三角,這才是你得到好的回報率的關鍵。

      18、新城有三板斧,有人說新城為什么發展這么快?快到什么程度,我們一年要拿十幾個商業項目,我們去年開業了五個吾悅廣場,今年開業12個,明年至少到15個以上。有這么多的購物中心同時開業,你怎么能做得到?

      第一,企業加快奔跑意志和決心。不光是住宅地產有規模才有江湖地位,商業地產也是一樣。

      第二,必須有強大的內部標準體系,有激勵機制,有了這些你才能做出來。同時我們還在不斷創新。

      同時我們還在做品牌輸出管理,因為自己的購物中心做的好,有強大的團隊你就可以做輸出。

      19、現在新城控股我們也是一加三的戰略布局,我們從長三角、珠三角、環渤海、中西部的重點城市群,現在有150余個住宅項目,48個新城吾悅廣場。去年我們的銷售額是650億,今年1到7月份是552億,已經很接近去年的目標了,我們原來計劃到2020年要達到一千億,現在來看今年離這個目標已經不太遙遠了。

      20、產品的精裝修檔次怎么界定:可能跟客戶產品所在的區位,跟客戶的定位有很關系??蛻粜枨蟮膬r值點在哪?然后做一個細分,做優先級排列,再滿足價格的前提下,你把需求盡量去滿足,把錢花在客戶看得見的地方,這個時候能支撐你整個的投入,也支撐了客戶的需求。比如我們做小區的時候,有些高端客戶他可能看重的是大堂,大堂的花崗巖貼面,顯得很氣派。但是未來可能大堂貼面已經不太重要了,重要的是地下車庫,地下車庫不是第二入口,而是第一入口,因為大家都要車,所以地下車庫的大堂可能成為第一入口,所以這個時候你的大堂的重要性可能要遠高于樓上。

      21、從惠州來講,如今最大的問題是城市定位不清楚,城市微粒向什么方向發展,未來產業定位是什么,它跟深圳的關系是什么?剛才講了都市圈是房地產的朋友圈,大家是合作共贏,互惠互利的關系,所以惠州未來跟深圳要形成一個互惠互利的關系,他們城市之間的定位必須非常的清晰,包括房地產企業也好,包括其他產業進入也好,大家就會更加清晰,未來的走向就會更加的明確,但現在來看僅僅是因為深圳的房價上漲的過快,所以把一些人口擠到惠州去了,惠州的房價上漲了,長期來看這種方式不可持續。

      22、我們認為未來中國房地產要走的路,就是美國已經走過的路。

      23、海外的發達國家市場,既然已成熟了,你只能小范圍的投資,如果把資金大規模的投到哪兒,就會影響你的發展速度。但是東南亞有沒有機會呢?從目前來看他們相當于我們的80年代,他們的市場空間非常大,市場潛力非常大,但是不見得都有機會。

      24、未來的購物中心不叫購物中心,可能會叫商業中心或新體驗中心,所以未來的新體驗一定是未來商業發展的新趨勢。

      編輯總結:以上就是中國未來房價的走勢預測 2018年房價是漲還是跌的相關知識介紹,希望能夠幫助到有這方面需求的朋友們!如需了解更多相關資訊,請繼續關注我們網站,后續將呈現更多精彩內容。

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